Annuitätendarlehen-Rechner mit Tilgungsplan

Mit dem Annuitätendarlehen-Rechner berechnest du für deine Baufinanzierung in Sekunden die Monatsrate, die Zinsen über die gesamte Laufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Du legst die Rate wahlweise über die anfängliche Tilgung, eine feste Monatsrate oder die gewünschte Laufzeit fest. Dazu bekommst du einen jährlichen Tilgungsplan, eine Grafik zur Restschuld und auf Wunsch die Ersparnis durch Sondertilgungen.

So benutzt du den Annuitätendarlehen-Rechner

Unter dem Ergebnis siehst du die Grafik „Restschuld über die Jahre“ und den Tilgungsplan (jährlich) mit Zinsen, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld je Jahr. Das letzte Jahr der Zinsbindung ist darin hervorgehoben. Unter „So wird gerechnet“ steht der Rechenweg mit deinen Zahlen. Über „Teilen“ und „Drucken“ hältst du eine Variante fest – praktisch für das Gespräch mit der Bank. Für Auto, Küche oder andere Anschaffungen ohne Zinsbindung ist der Kreditrechner für Ratenkredite schon passend voreingestellt. Weitere Geldthemen findest du bei den Finanzrechnern.

Annuitätendarlehen berechnen: die Formel

Die Annuität ist die gleichbleibende Rate. Sie hat zwei Bestandteile: den Zinsanteil auf die aktuelle Restschuld und den Tilgungsanteil, der die Schuld verringert.

• Über die Anfangstilgung: Sollzins und anfängliche Tilgung werden addiert und auf die Darlehenssumme angewendet. Das ist der übliche Weg in der Baufinanzierung.
• Über die Laufzeit: Der Rechner nutzt die Annuitätenformel. n ist die Zahl der Monatsraten, q der Monatsfaktor.
• Über die Monatsrate: Du gibst die Rate vor, der Rechner ermittelt Laufzeit und Anfangstilgung.

Zinsanteil und Tilgungsanteil: Wie verschiebt sich die Rate?

Jeden Monat berechnet der Rechner die Zinsen auf die Restschuld: Restschuld × Sollzins ÷ 12. Der Rest der Rate ist Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, sinken die Zinsen – und der Tilgungsanteil wächst bei gleicher Rate. Im letzten Monat zahlst du nur noch die Restschuld plus Zinsen, diese Schlussrate ist kleiner.

Rechenbeispiele mit dem Annuitätendarlehen-Rechner

Tabellen: Monatsrate und Tilgungsplan

Monatsrate je 100.000 € Darlehen

So hoch ist die Rate für je 100.000 € – und so lange dauert die vollständige Tilgung bei gleichbleibendem Zins. Für 300.000 € nimmst du die Rate einfach mal drei; die Laufzeit bleibt gleich.

Die Rate wächst nur linear, die Laufzeit schrumpft dagegen stark: Von 1 % auf 2 % Tilgung sparst du bei 4 % Zins fast 13 Jahre.

Tilgungsplan aus dem Annuitätendarlehen-Rechner: 300.000 € (3,6 %, 2 % Tilgung)

Im ersten Jahr gehen fast zwei Drittel der Raten in Zinsen. Ab dem 114. Monat, also im zehnten Jahr, ist der Tilgungsanteil erstmals größer als der Zinsanteil. Wie viel Prozent der Rate das jeweils sind, rechnest du mit dem Prozentrechner nach.

Anfängliche Tilgung: Wie viel ist sinnvoll?

Die anfängliche Tilgung (auch Anfangstilgung) ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Sie bestimmt Laufzeit, Zinskosten und Restschuld stärker als ein paar Zehntel beim Sollzins.

Mit 1 % Tilgung zahlst du 42 Jahre und 6 Monate – und am Ende fast so viel Zinsen wie das Darlehen selbst. Häufig werden mindestens 2 % Anfangstilgung genannt; welche Rate zu deinem Budget passt, hängt von Einkommen, Rücklagen und Lebensplanung ab. Der Rechner zeigt dir die Folgen, eine Beratung ersetzt er nicht.

Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) legt fest, wie lange dein Sollzins fest bleibt – üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Danach ist meist noch eine Restschuld offen. Für sie brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen.

Was kostet eine Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen?

Im Beispiel 1 bleiben nach 10 Jahren 227.907,14 € offen. Trägst du diese Restschuld als neuen Darlehensbetrag in den Annuitätendarlehen-Rechner ein und behältst die Rate von 1.400 € bei, ergibt sich:

Steigt der Zins von 3,6 % auf 5,5 %, verlängert sich die Restlaufzeit um über sechs Jahre. Je kleiner die Restschuld, desto weniger trifft dich ein Zinsanstieg. Zur Orientierung: Für 10 Jahre Zinsbindung lagen die Effektivzinsen im Herbst 2026 grob bei rund 4 bis 4,5 %, je nach Bank, Beleihungsauslauf und Bonität (Stand: November 2026). Die Voreinstellung von 3,6 % ist also eher günstig gewählt.

Sondertilgung: Wie viel spart sie?

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung zusätzlich zur Rate, die direkt die Restschuld senkt. Viele Banken erlauben sie bis zu einem vereinbarten Betrag pro Jahr, oft als Prozentsatz der Darlehenssumme. Ob und wie viel möglich ist, steht in deinem Darlehensvertrag.

Der Rechner bucht die Sondertilgung am Ende jedes Jahres, also nach der zwölften Rate. Eine Sondertilgung lohnt sich umso mehr, je früher sie kommt und je höher der Zins ist. Ob du das Geld stattdessen anlegst, ist eine Abwägung: Was ein Betrag mit Zinseszins bringen könnte, zeigt der Zinseszinsrechner, für regelmäßiges Sparen der Sparplan-Rechner.

Sollzins und Effektivzins: der Unterschied

Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der vertragliche Zins, mit dem die Bank die Zinsen auf die Restschuld berechnet. Der effektive Jahreszins zeigt die Gesamtkosten pro Jahr. Er berücksichtigt, dass du monatlich zahlst, und bestimmte Kosten des Kredits. Zum Vergleich von Angeboten ist deshalb der Effektivzins die bessere Zahl.

Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins und zeigt den Effekt der monatlichen Zahlung im Hinweis: Aus 3,6 % Sollzins werden (1 + 0,036 ÷ 12)¹² − 1 = 3,66 % effektiv – ohne Gebühren. Bei 4,0 % Sollzins sind es 4,07 %.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind nicht Teil des Darlehens im Rechner. Den Steueranteil rechnest du mit dem Prozentrechner, die Wohnfläche für den Quadratmeterpreis mit dem Quadratmeter-Rechner. Helfen Eltern mit Eigenkapital, prüft der Schenkungssteuer-Rechner die Freibeträge.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

• ✅ Nicht nur auf die Monatsrate schauen – Zinsen gesamt und Restschuld vergleichen.
• ✅ Die Restschuld am Ende der Zinsbindung mit höheren Zinsen durchrechnen.
• ✅ Angebote über den Effektivzins vergleichen, nicht über den Sollzins.
• ✅ Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel im Vertrag prüfen.
• ✅ Puffer für Reparaturen und Rücklagen einplanen, statt die Rate maximal auszureizen.
• ✅ Prüfen, ob der Kredit bis zum Rentenbeginn getilgt ist.

Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen-Rechner

Wie berechnet man ein Annuitätendarlehen?

Die Monatsrate ist Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Jeden Monat fallen Zinsen auf die Restschuld an, der Rest der Rate tilgt. Ist stattdessen die Laufzeit vorgegeben, gilt die Annuitätenformel Rate = K × q^n × (q − 1) ÷ (q^n − 1) mit q = 1 + Sollzins ÷ 12.

Wie hoch ist die Rate bei 300.000 € Kredit?

Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.400 € im Monat. Bei 4,0 % Sollzins und 2 % Tilgung sind es 1.500 €. Mit 3 % Tilgung und 3,6 % Zins steigt die Rate auf 1.650 €, dafür ist der Kredit schon nach 22 Jahren getilgt.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung ist der Teil der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst, angegeben in Prozent. Da die Zinsen mit der Restschuld sinken, steigt der Tilgungsanteil danach von Monat zu Monat. Deshalb ist ein Kredit mit 2 % Tilgung deutlich schneller als in 50 Jahren abbezahlt.

Wie lange dauert es, einen Kredit mit 2 % Tilgung abzuzahlen?

Das hängt vom Zins ab. Bei 3 % Sollzins sind es 30 Jahre und 7 Monate, bei 3,6 % 28 Jahre und 8 Monate, bei 5 % 25 Jahre und 2 Monate. Je höher der Zins, desto schneller wächst der Tilgungsanteil.

Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Bei 300.000 €, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung sind es nach 10 Jahren 227.907,14 €. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Mit dem Sollzins berechnet die Bank die Zinsen auf deine Restschuld. Der Effektivzins rechnet die monatliche Zahlung und bestimmte Kreditkosten ein und eignet sich zum Vergleich von Angeboten. Aus 3,6 % Sollzins werden bei monatlicher Zahlung ohne Gebühren 3,66 % effektiv.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Jeder sondergetilgte Euro senkt die Restschuld, auf die künftig keine Zinsen mehr anfallen. Mit 5.000 € pro Jahr spart ein Darlehen über 300.000 € bei 3,6 % rund 64.137 € Zinsen und ist über 9 Jahre früher getilgt. Ob das zu deiner Lage passt, hängt auch von deinen Rücklagen ab.

Wie viel Zinsbindung sollte ich wählen?

Eine lange Zinsbindung bringt Planungssicherheit, kostet aber oft einen etwas höheren Zins. Eine kurze Zinsbindung ist anfangs günstiger, das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ist aber größer. Der Rechner zeigt dir für jede Zinsbindung die Restschuld, die du dann finanzieren musst.

Kann ich ein Baudarlehen nach 10 Jahren kündigen?

Ja. Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch bei längerer Zinsbindung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dafür nicht verlangen.

Passende Rechner: So rechnest du weiter